خرید و فروش ملک مشاع
معاملات املاک به خودی خود دارای پیچیدگیهای حقوقی متعددی است، اما زمانی که پای «ملک مشاع» به میان میآید، حجم این پیچیدگیها و ریسکهای معامله به شکل قابل توجهی افزایش مییابد. مالکیت مشاعی وضعیتی است که در آن دو یا چند نفر در یک مال شریک هستند، بدون آنکه سهم هر یک از نظر فیزیکی و جغرافیایی تفکیک شده باشد. این نوع مالکیت که در نظام حقوقی ایران تحت عنوان «اشاعه» شناخته میشود، چالشهای فراوانی را در حین خرید، فروش، اجاره و حتی سکونت ایجاد میکند.
ملک مشاع چیست و چه زمانی ایجاد میشود؟
طبق ماده ۵۷۱ قانون مدنی ایران، شرکت یا اشاعه عبارت است از: «اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه». عبارت «به نحو اشاعه» کلیدیترین مفهوم در این تعریف است؛ بدین معنا که تکتک ذرات ملک متعلق به تمام شرکا است. برای مثال، اگر دو نفر به صورت سه دانگ-سه دانگ مالک خانهای باشند، شریک اول مالک نیمه سمت راست و شریک دوم مالک نیمه سمت چپ نیست، بلکه هر دو در تمام آجرها، زمین و اجزای ساختمان به نسبت سهم خود مالکیت دارند.
ملک مشاع معمولاً به دو روش ایجاد میشود:
-
اشاعه ارادی: زمانی که چند نفر با توافق یکدیگر ملکی را خریداری میکنند و یا بخشی از ملک خود را به دیگری منتقل مینمایند.
-
اشاعه قهری: زمانی که مالکیت بدون اراده افراد به وجود میآید. شایعترین مثال آن، «ارث» است. پس از فوت مالک، ورثه به صورت مشاع در ماترک شریک میشوند و تا زمان تقسیم ترکه، این حالت اشاعه باقی میماند.
آیا فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک ممکن است؟
بر اساس ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هر یک از شرکا میتواند بدون نیاز به اجازه سایرین، سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالث بفروشد یا منتقل کند. بنابراین، اصل معامله و انتقال سند (در صورت وجود سند رسمی) کاملاً صحیح و قانونی است و شرکا نمیتوانند مانع فروش سهمالشرکه شریک دیگر شوند.
اما نکته بسیار حیاتی در ماده ۴۷۵ قانون مدنی نهفته است که بیان میدارد: «اجاره مال مشاع جایز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک». این قاعده در مورد بیع (خرید و فروش) نیز جاری است. یعنی اگرچه فروشنده میتواند سهم خود را بفروشد، اما حق ندارد بدون اجازه سایر شرکا، ملک را به تصرف خریدار بدهد. تحویل دادن ملک مشاع به خریدار جدید بدون اذن سایرین، مصداق تصرف در حق غیر بوده و میتواند منجر به دعاوی کیفری یا حقوقی مانند خلع ید شود.
لازم به ذکر است در شرایط خاصی (مانند وجود تنها دو شریک و قابل تقسیم بودن ملک)، حقی به نام «حق شفعه» ایجاد میشود که به شریک دیگر اجازه میدهد با پرداخت مبلغ معامله، سهم فروخته شده را تملک کند.
مشکلات رایج در خرید و فروش ملک مشاع
ورود به شراکت ملکی بدون تنظیم قراردادهای دقیق و تعیین حدود اختیارات، زمینهساز اختلافات متعددی است. ماهیت درهمآمیخته حقوق مالکین در املاک مشاع، بستر بروز دعاوی زیر را فراهم میکند:
اختلاف در نحوه استفاده و دخلوتصرف
هزینههای نگهداری، تعمیرات و نوسازی ملک مشاع باید به نسبت سهم هر شریک پرداخت شود. اختلاف زمانی بروز میکند که یکی از شرکا خواهان تعمیرات اساسی است و دیگران مخالفت میکنند، یا بر سر نحوه تقسیم منافع (مانند اجارهبها) توافق حاصل نمیشود. طبق ماده ۵۷۶ قانون مدنی، اداره اموال مشترک باید با توافق همه شرکا باشد. فقدان این توافق اغلب منجر به معطل ماندن ملک و استهلاک سرمایه میشود.
معایب مزایده ملک مشاع
زمانی که اختلاف شرکا حلنشده باقی میماند و ملک قابل تقسیم (افراز) نیست، دادگاه دستور فروش ملک را صادر میکند و ملک از طریق مزایده به فروش میرسد. معایب این روش عبارتند از:
-
فروش ملک معمولاً به قیمتی پایینتر از نرخ واقعی بازار.
-
طولانی بودن تشریفات اداری و قضایی مزایده.
-
کسر هزینههای اجرایی و کارشناسی از مبلغ حاصل از فروش.
-
احتمال عدم وجود خریدار برای ملک پرحاشیه و دارای اختلاف.
دستور فروش ملک مشاع
زمانی که توافق میان شرکا برای فروش کل ملک یا تقسیم آن وجود ندارد و ملک نیز از نظر فنی یا قانونی غیر قابل افراز (غیرقابل تقسیم) تشخیص داده شود، قانون راهکار «دستور فروش» را پیشبینی کرده است.
مراحل قانونی دریافت دستور فروش به شرح زیر است:
-
درخواست افراز از اداره ثبت: ابتدا یکی از شرکا باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست افراز (تقسیم) ملک را ارائه دهد.
-
دریافت گواهی عدم افراز: اگر کارشناس ثبت تشخیص دهد که ملک به دلایل فنی (مانند متراژ پایین) یا قانونی (مغایرت با طرحهای شهرداری) قابل تقسیم نیست، «گواهی عدم افراز» صادر میشود.
-
مراجعه به دادگاه: پس از قطعی شدن گواهی عدم افراز، متقاضی میتواند با استناد به قانون افراز و فروش املاک مشاع (مصوب ۱۳۵۷)، دادخواست «دستور فروش ملک مشاع» را به دادگاه حقوقی ارائه دهد.
-
اجرای مزایده: دادگاه پس از بررسی مدارک، بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی طولانی، دستور فروش را صادر کرده و پرونده به اجرای احکام میرود تا ملک از طریق مزایده فروخته شده و سهم هر شریک پرداخت شود.
مدارک لازم شامل سند مالکیت (یا رونوشت آن)، مدارک هویتی شرکا، و گواهی عدم افراز صادر شده توسط اداره ثبت است.
فروش ملک مشاع قولنامهای؛ نکات ضروری و خطرات حقوقی
معامله املاک مشاعی که فاقد سند رسمی هستند و به صورت قولنامهای (مبایعهنامه عادی) معامله میشوند، دارای ریسک حقوقی بسیار بالایی است. اثبات مالکیت در این املاک دشوارتر بوده و احتمال فروش یک سهم به چندین نفر (معامله معارض) وجود دارد.
شرایط صحت معامله قولنامهای در ملک مشاع
برای اعتبار قانونی چنین معاملهای، در متن قولنامه باید به صراحت ذکر شود که مبیع (مورد معامله) سهمی مشاع از یک پلاک ثبتی است. اگر فروشنده قصد دارد کل ملک (شامل سهم خود و سایر شرکا) را قولنامه کند، امضای تمامی شرکا ذیل قرارداد الزامی است. در غیر این صورت، معامله نسبت به سهم سایرین «فضولی» محسوب شده و بدون تنفیذ (تایید) آنها باطل است.
در صورت داشتن هرگونه سوال در رابطه با ملک مشاع میتوانید در سایت وکیل کده یک سوال از وکیل آنلاین بپرسید .
مسئولیت خریدار و فروشنده در معامله قولنامهای
خریدار ملک مشاع قولنامهای باید آگاه باشد که تا زمان تنظیم سند رسمی یا تقسیمنامه معتبر، حق تصرف فیزیکی مستقل در ملک را ندارد مگر با اذن سایر شرکا. همچنین فروشنده ضامن درک (جبران خسارت در صورت مستحقالغیر درآمدن مبیع) است. توصیه میشود در این قراردادها شرط داوری و وجه التزام سنگین برای عدم ایفای تعهدات یا کشف فساد در معامله درج گردد.
هزینه افراز ملک مشاع
هزینه افراز ملک مشاع معمولاً از دو بخش تشکیل میشود:
۱) هزینههای ثبتی در اداره ثبت مثل هزینه کارشناسی، نقشهبرداری و ارزیابی ارزش ملک.
۲) هزینههای دادرسی در صورتی که پرونده به دادگاه کشیده شود؛ شامل هزینه کارشناس رسمی و در مرحله مزایده، نیمعشر اجرایی که حدود ۵ درصد ارزش ملک است.
در پروندههای ثبتی، معمولاً متقاضی افراز هزینهها را پرداخت میکند، اما اگر ملک از طریق مزایده فروخته شود، هزینههای اجرایی از مبلغ فروش کسر و سپس سهم هر شریک پرداخت میشود. به این ترتیب همه شرکا به نسبت سهمشان در هزینهها شریک میشوند.
از آنجا که محاسبه هزینهها، انتخاب مسیر درست (ثبت یا دادگاه)، و جلوگیری از هزینههای اضافی کاملاً به جزئیات پرونده بستگی دارد، استفاده از تجربه یک وکیل ملکی میتواند باعث صرفهجویی جدی در هزینه و زمان شود و از ورود پرونده به مسیرهای پرهزینه مثل مزایده جلوگیری کند
شرایط افراز ملک مشاع
افراز به معنای جدا کردن سهم مشاع شرکا و تبدیل آن به مالکیت ششدانگ مفروز است. اما همه املاک قابلیت افراز ندارند. شروط اصلی برای امکان افراز عبارتند از:
-
امکان تقسیم فیزیکی: مساحت و شکل هندسی ملک باید به گونهای باشد که پس از تقسیم، قطعات حاصله قابل استفاده و دارای ارزش باشند.
-
رعایت حد نصابهای قانونی: متراژ قطعات تفکیکی نباید کمتر از حد نصاب تعیین شده توسط شهرداری یا طرح تفصیلی شهر باشد.
-
عدم کاهش فاحش قیمت: طبق ماده ۵۹۳ قانون مدنی، تقسیمی که موجب از مالیت افتادن تمام یا بخشی از ملک شود، ممنوع است.
-
عدم مغایرت با حقوق اشخاص ثالث: اگر ملک در رهن بانک باشد یا بازداشت شده باشد، افراز آن نیازمند شرایط خاص یا فک رهن است.
چگونه در خرید و فروش ملک مشاع از ضرر جلوگیری کنیم؟
برای جلوگیری از ضرر در معاملات ملک مشاع فقط چند نکته اصلی کافی است:
✔️ گرفتن رضایت شرکا یا توافقنامه استفاده
✔️ انجام استعلام ثبتی برای بررسی بازداشت و ممنوعالمعامله نبودن
✔️ تنظیم قرارداد رسمی بهجای قولنامه عادی
✔️ مشخصکردن تکلیف تحویل ملک در قرارداد
✔️ توجه به حق شفعه در املاکی با دو شریک
چون اختلافات ملک مشاع معمولاً پیچیده و پرریسک است، وکیل آنلاین ملکی میتواند قبل از معامله، همه این موارد را بررسی کند و از ضررهای احتمالی جلوگیری شود.
برچسب ها :
وکیل,وکیل ملکی,وکیل انلاین,ملک مشاع
دیدگاه ها